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什么是封顶费率公式？

上限利率或资本化率的公式非常简单，它是通过将营业净收入除以资产的当前市场价值来计算的，并以百分比表示。投资者用于根据一年期的收益评估房地产投资。基本上，它用于帮助确定某个物业是否划算。

在数学上，封顶费率公式表示为：

解释

可以通过以下三个简单步骤完成计算：

• 步骤1： 首先，必须正确估计房地产的租金收入。在此基础上，完成了净营业收入的计算，该净营业收入基本上是房地产物业产生的年收入减去运营期间产生的所有费用，其中包括诸如物业管理，纳税，保险，等等。
• 第2步： 其次，必须适当地评估财产的当前市场价值，最好由著名的估价专家来进行评估。该物业的当前市场价值是其在市场上的价值。
• 第三步： 最后，可以通过将净营业收入除以投资物业的当前市场价值来完成上限率的计算。

封顶费率公式示例（带有Excel模板）

让我们看一些简单的高级示例，以更好地理解它。

您可以在此处下载此上限率公式Excel模板–上限率公式Excel模板

范例＃1

让我们假设一个投资者正在计划购买房地产。现在，投资者打算根据上限率做出决定，这是评估房地产的有效指标。投资者发现三个具有各自年收入，支出和市场价值的物业，如下所述：

现在，让我们计算各个属性的上限费用，

物业A

因此，物业A的上限费率=（$ 150,000 – $ 15,000）÷$ 1,500,000

= 9%

物业B

因此，物业B的封顶费率=（$ 200,000 – $ 40,000）* 100％÷$ 4,500,000

= 3.56%

物业C

因此，物业C的封顶费率=（$ 300,000 – $ 50,000）* 100％÷$ 2,500,000

= 10.00%

因此，投资者应购买物业C，因为它提供了10％的最高封顶率。

范例＃2

让我们假设还有另一个想要购买房地产的投资者，并且该投资者具有以下提到的信息。仅当上限率为10％或更高时，投资者才会投资该物业。

现在，根据上述信息，我们已经计算出以下值，这些值将在上限费率的计算中进一步使用。

年总收入-

年度费用

净营业收入

在下面给出的模板中，我们使用了上限利率公式的计算。

因此计算将为–

现在，由于计算的上限比率高于投资者的目标比率（10％），因此，投资者可以投资有关的房地产。根据计算的比率，还可以推断出全部投资将在= 100.00％÷12.38％= 8.08年内收回。

封顶费率公式计算器

您可以使用以下计算器。

相关性和用途

• 上限利率的主要用途是区分不同的房地产投资机会。让我们假设一个房地产投资提供约4％的回报，而另一处房地产的上限约为8％。然后，投资者最有可能将注意力集中在回报率更高的物业上。此外，它还可以显示该物业的趋势，这将指示是否需要根据估计的租金收入进行调整。
• 从房地产投资者的角度来看，上限是必不可少的工具，因为它使投资者能够根据房地产的当前市场价值和净营业收入来评估房地产。它有助于获得投资物业的初始收益。
• 对于投资者而言，物业的上限利率上升可能表示租金收入相对于物业价格的上升。另一方面，投资者可以看到这一比率的下降是租金收入相对于房地产价格下降的迹象。因此，对于投资者而言，决定该物业是否值得购买至关重要。
• 此外，它还可以指示房地产收回该房地产资产的全部投资所花费的时间。让我们假设某物业提供的封顶率上限约为10％，这意味着投资者将需要10年（= 100％÷10％）收回全部投资。