债务收益率（定义，公式）|计算债务收益率
什么是债务收益率？
债务收益率是抵押贷款放款人的风险衡量指标，它衡量放款人在所有者违约的情况下可以收回多少资金。该比率评估如果所有者拖欠贷款，并且贷款人决定处置抵押财产，则贷款人可以得到的回报百分比。
该比率在评估房地产时很受欢迎，但可用于评估任何能赚钱的项目或资产的收益。它同时重视杠杆和风险，可以在贷款期限内使用，同时保持一致。
这是一个独立的指标，不使用利率，贷款的摊销时间表，LTV或任何其他变量。
债务收益率公式
债务收益率公式为：
债务收益率示例
让我们借助下面的债务收益率示例进行分析：
安迪经营一家成功的玩具店，并且需要根据企业产生的金额来提供贷款。目前，这家商店的年收入为500,000美元，贷款要求为2,550,000美元。因此，
债务收益率公式= 500,000 / 2,550,000 = 19.60%
收益率越低，建议贷款的感知风险就越大。因为这个原因；贷方要求从较高风险的资产中获得更高的债务收益。没有固定的基准，但是通常可接受10％的理想收益率。
债务收益率计算与LTV（贷款至价值）
债务偿还覆盖率和LTV比率是用于商业房地产贷款承销的传统方法。但是，它们会受到操纵。
LTV是贷款总额除以财产的评估价值（专业人员提供的估计市场价值）。该市场价值是一个估计值，可能会波动，尤其是在2008年金融危机之后。在动荡的情况下，这可能不是最准确的测量方法。让我们观察以下MV（市场价值）和DY的比较：
还可以查看这些内容以评估贷款建议及其可行性。在上述情况下，收益率为6.25％或将根据任何一个组成部分（即NOI或贷款金额）而变化。上表显示了LTV比率随估计市场价值（MV）的变化而变化。
债务收益率计算与债务偿还覆盖率（DSCR）
DSCR是净营业收入除以年度债务还本付息，即在一段时间内偿还债务所需的金额。例如，如果所需贷款额未达到DSCR的预期1.10倍，则25年的摊销可能会有所帮助。这增加了通过DSCR或LTV无法反映的贷款风险。让我们考虑下表以比较DY和DSCR：
由于收益不受摊销时间框架的影响，因此它可以通过单一指标提供客观的风险度量。
- 在这种情况下，收益率为6.25％，但是如果内部政策要求收益率至少为9％，则该笔贷款将不获批准。
- 可以看到，摊销期会影响是否能够满足DSCR要求。如果该保单要求DSCR为1.1倍，则只有25年的摊销期贷款可以满足要求。
- 但是，如此长的时间是否可行取决于内部政策的管理和灵活性。
结论
不能通过更改贷款条款来使建议的贷款更易于接受来操纵债务收益率计算。
诸如“贷款的承销”和“结构化”之类的选择要深得多，而不是单一比率。此收益不考虑其他因素，例如：
- 供需状况
- 担保人实力
- 财产条件
- 房客的财务状况等；
因此，在使用该比率时，必须考虑所有方面，包括宏观经济因素。
这对于管道固定资产贷款抵押贷款人和人寿保险公司的贷款人而言，已经变得非常重要。它消除了主观性，并指导贷方在膨胀的市场中进行引导。
