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什么是FFO（运营资金）？

FFO（运营资金）通常是指房地产投资信托（REIT）产生的现金流量，其计算方式是：从该期间的净收入中减去利息收入和资产出售收益，然后加上利息支出，折旧，以及向其出售资产的损失。

FFO用于衡量经营活动产生的现金流量，因此类似于“经营活动产生的现金流量”。但是，它通常是指“房地产投资信托”（REIT）产生的现金流量。

• 对于房地产公司，FFO被用作绩效基准，因为事实证明房地产价值会随着宏观经济状况而波动，并且使用成本会计示例计算财务状况通常不能准确地衡量绩效。
• 它包括从业务运营中获得的资金，不包括与融资相关的现金流量，例如利息收入或利息支出。它不包括固定资产的任何折旧或摊销，也不包括资产处置产生的损益。
• 房地产投资信托（REIT）是一家主要依靠房地产交易产生的收入开展业务的公司。此类房地产投资信托公司涉足商业房地产。它包括办公楼，建筑物，仓库，医院，购物中心，酒店等的销售，租赁和融资。此类公司通常使用FFO。

运营资金公式

从运营中计算资金时使用的所有因素都可以在公司的损益表中找到。这些因素包括净收入，折旧，摊销以及物业和非常规项目的销售收益。

FFO公式= 净收入+房地产资产的折旧和摊销–资产出售的收益（损失）+重组债务或特殊项目的损失（收益）

FFO计算（华盛顿房地产投资信托案例研究）

步骤1 –从损益表中确定净收入

我们从上方注意到，华盛顿房地产投资信托基金2000年的净收入为45,139美元。同样，其1999年和1998年的净收入分别为44 301美元和41 064美元。

（请注意，数字以千为单位）

步骤2 –确定房地产资产的折旧和摊销

它是损益表的一部分。

• 折旧和摊销（2000年）= 22,723美元
• 折旧和摊销（1999）= $ 19,590
• 折旧和摊销（1998）= $ 15,339

步骤3 –确定资产出售收益（损失）

这个数字也是损益表的一部分。

• 资产出售收益（2000）= $ 3,567
• 资产出售收益（1999）= $ 7,909
• 资产出售收益（1998年）= 6,764美元

步骤4 –确定重组项目或非常规项目的收益（亏损）

• 在这三年中，重组费用或非经常性项目没有收益（亏损）。

步骤5 –应用配方

FFO公式= 净收入+房地产资产的折旧和摊销–资产出售的收益（损失）+重组债务或特殊项目的损失（收益）

• FFO（2000）= $ 45,139 + $ 22,723 – $ 3,567 = $ 64,295
• FFO（1999）= $ 44,301 + $ 19,590 – $ 7,909 = $ 55,982
• FFO（1998年）= $ 41,064 + $ 15,339 – $ 6,764 = $ 49,699

调整后的FFO

调整后的运营资金（AFFO）是在对净收入进行调整后计算得出的，旨在补偿会计方法。这些会计方法可能会扭曲房地产投资信托的真实业绩。 AFFO的计算从FFO中减去已资本化的任何经常性支出，例如建筑改进项目。

公认会计准则（GAAP）要求随着时间的推移折旧投资物业。但是，房地产会随着时间的推移而升值。因此，按照GAAP要求的折旧费用会使人为的净收入显得过低。

FFO还调整了非经常性项目，因为它们在常规业务场景中不会发生。例如，由于不属于正常业务活动的性质，将相应删除/增加的出售房地产的收益（或损失），因此对房地产投资信托基金的持续分红能力没有贡献。一些分析师进一步考虑了租金上涨和某些资本支出，以计算经调整的运营资金（AFFO）。

每股FFO用作仔细审查的指标，以衡量REIT单位股东拥有权的盈利能力。来自运营的资金还用作一般估值倍数和市盈率倍数。因此，它也是股价上涨的主要驱动力。

为什么FFO对房地产很重要？

• 尽管股票投资者在分析股票时会重视诸如每股收益或市盈率（P / E）之类的指标，但房地产投资信托基金的投资者是基于FFO进行决策的。
• 在投资房地产投资信托基金之前，请先确定价格，该决定并非仅基于FFO或AFFO，因为表面上看起来不错的投资将来可能不会成为一个好的决定，因为价格可能会因太低而下跌许多投资者正在购买它。
• 与传统股票相比，房地产投资信托基金的每股收益（EPS）自然会很低，甚至是负数。因此，在做出投资决策时，房地产投资信托的市盈率（P / E比率）不是一个有利的倍数，在评估时应被视为遥不可及的第二指标。

CFO和FFO之间的区别

• 顾名思义，现金流量用于计算业务运营产生的现金和现金等价物的总额。但是，对于房地产业务，FFO是更重要的指标，因为这些指标弥补了折旧这一重要因素。
• 对于房地产业务，房地产的价值始终会随着时间的流逝而增长；因此，这根本不是费用。根据IRS，当企业拥有设备，计算机和建筑物等长期资产时，必须对这些资产进行折旧以反映当前的财务状况。
• 但是，在房地产方面，这些物业没有“保质期”，换句话说，在此期间内绝不会贬值到最小值。相反，这些资产将增值，因此，不计入损益表中的费用。
• 因此，运营现金流量和FFO是相似的指标。但是，它们不是完全一样的东西。现金流可能是评估企业财务状况的好方法，但是对于房地产行业，指标与常规业务情景不同。
• 为了评估房地产投资信托基金的收入是否足以支付其股息，FFO是必经之路。与常规CFO相比，它有助于获得更好的画面。

结论

因此，对房地产投资信托基金的分析需要来自运营概念的资金，因为当基础资产的价值增加时，折旧不应计入运营结果。它被认为是比净收入更好地衡量企业财务业绩的指标，但是，由于会计手段会影响财务报表的各个方面，因此始终最好是混合使用多种衡量标准，而不是依赖于多种衡量指标在制定投资决策时采取单一措施。

即使FFO被广泛用于确定REIT的盈利能力，它通常容易受到会计变更，重述和操纵的影响。在做出投资决定之前，请考虑两个或三个指标以及其他商业因素。