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什么是贷款对价值比率？

贷款价值比 是贷款额相对于特定资产总值的比率，是银行或贷方最常用于确定特定资产已提供的贷款额或发行货币之前要维持的保证金的比率维护价值灵活性。

让我们举一个简单的例子。假设您要购买房屋。而且您想借助银行的帮助来获得一定数量的贷款。为什么？因为目前您没有足够的现金自行购买房屋。因此，您去银行，了解他们的LTV并决定购买房屋。

如果加上一些数字，对我们来说将很容易理解。假设您要购买价值200,000美元的房屋（房屋在市场中的评估价值）。银行告诉您，他们只能给您80％的金额。而其余的则需要您自己掏腰包。

因此，这是80％的贷款对价值比率。在这种情况下，银行向您支付160,000美元的抵押贷款，您需要自掏腰包支付40,000美元才能购买房屋。

公式

贷款价值比公式=抵押金额/财产评估价值

它是金融机构中最重要的风险评估工具之一。在将钱借给借款人之前，贷方在批准抵押之前先进行检查。

通常，该物业的评估价值为售价。但仍然，贷方或银行将派出他们的评估团队对房产进行估价。然后，他们将决定借出该金额（抵押金额）。

在美国，大多数情况下报告的贷款价值比（LTV）不到80％。但是LTV可能不止如此，在这种情况下，利率可能会更高。

我们在LTV中需要了解的一件事是–比率越高，风险越大。因此，如果贷方给您更高的LTV；这意味着它具有更大的内在风险。这就是利率也会更高的原因。

而且，即使看起来借款人正在获得收益，借款人也会因LTV高而遭受很多损失。当LTV较高时，贷款成本会增加，并且随着借贷风险的增加（随着贷方支付的利息增加），利率也会高得多。例如，如果借款人以95％的贷款对价值的比率从银行借钱，则其支付的利率至少比以75％的LTV进行贷款的借款人高至少1％的利率。

另外，结帐DSCR比率

解释

现在您可能想知道LTV为什么如此重要，以及我们应该如何看待LTV的借贷。

LTV如何影响贷款-

• LTV在确保抵押贷款或房屋净值贷款或信贷额度方面发挥着重要作用。
• 这也极大地影响了借款人。借款人似乎最初会喜欢他的付款比例降低。但是，如果考虑到长期影响，LTV巨大且较高，LTV迫使借款人在一段时间内向贷方支付更多的款项。
• 现在说，作为借款人，您接受更高的贷款比率。那会发生什么呢？如果第一笔抵押贷款的比例超过80％，则贷方需要私人抵押贷款保险（PMI）。在这种情况下，借款人可以选择。首先，他们可以与放款人商谈，以80％的贷款对价值比率进行结算，如果还不足够，则借款人可以为剩余的必要金额进行二次融资。
• 现在您需要考虑的是什么能给您带来更多好处？如果您申请第一笔抵押贷款并达到78％的贷款对价值比率，则将完全消除私人抵押贷款保险（PMI）。但是，在这种情况下，必须偿还第二留置权，其利息远高于第一抵押权。
• 这将我们带入了另一个概念，即贷款与价值比率（LTV）的扩展，即贷款与价值比率（CLTV）的组合。 CLTV帮助借款人将LTV保持在较低水平，因此他们根本不需要支付PMI。

LTV示例

范例1

让我们看一下下面的信息–

现在，按照简单的公式，我们将计算出贷款与价值之比（LTV）。

LTV =抵押金额/财产评估价值

对于银行A，LTV为=（300,000 / 400,000）= 75％。

对于银行B，LTV为=（250,000 / 350,000）= 71.42％。

那么，在计算了这两家银行的LTV之后，将得出什么结论呢？这是结论–

首先，银行B的LTV较低。这意味着贷款金额内在的固有风险会降低，因此利率也会降低。这将对借款人有所帮助。但是对于银行A，LTV会更高。但由于未达到80％，借款人无需提供私人抵押贷款保险。

现在，让我们看一些带有不同变量的示例。

Example＃2

让我们看一下下面的信息–

在这个例子中，我们没有得到抵押金额。相反，我们有预付款的信息。那么我们将如何计算抵押金额？

这样-我们需要从购买价格中扣除预付款。

让我们计算一下–

现在，我们可以计算出贷款与价值之比（LTV）。

对于银行A，LTV为=（320,000 / 400,000）= 80％。

对于银行B，LTV为=（280,000 / 350,000）= 80％。

在这种情况下，这两个银行的比率均为80％。现在，银行必须决定是否需要PMI。在大多数情况下，不超过LTV的80％不需要PMI。

Example＃3

现在，让我们看看其他一些内容，以便我们了解贷款与价值之比的价值。

现在，在这里我们既有购买价格，也有财产的评估价值。在这种情况下，我们在计算贷款价值比时会考虑什么？

这是交易。我们需要考虑购买价格或物业评估价值中的较小者。

让我们计算一下。

首先，我们将计算贷款金额（抵押金额）。

现在，我们确定LTV。

让我们写下公式以使特定的事情变得清晰。

LTV公式=抵押金额/购买价或财产评估价值。

在这种情况下，房产的购买价格和评估价值是相同的。因此，我们将采用相同的值。

对于银行A，LTV为=（320,000 / 400,000）= 80％。

对于银行B，LTV为=（280,000 / 350,000）= 80％。

Example＃4

现在，让我们再举一个例子，说明该物业的不同评估价值和购买价格。

这是一个不同的示例，因为您会注意到财产的评估价值与购买价格之间的差异。

首先，让我们计算抵押金额。

为了获得抵押金额，我们将始终从购买价格中扣除预付款，而不是房产的评估价值。

现在，由于购买价格低于物业的评估价值，因此我们在计算贷款与价值比率时会考虑购买价格。

我们来看一下 -

对于A银行，LTV为=（280,000 / 360,000）= 77.78％。

对于银行B，LTV为=（260,000 / 330,000）= 78.79％。

在这种情况下，我们可以看到银行B的LTV略大于银行A。

Example＃5（组合LTV）

现在有些情况下，一个人借了两笔贷款以减少LTV，因此他需要承担的费用更少。在这种情况下，我们需要计算组合LTV。

让我们看一个例子。

组合的LTV有一个简单的公式。这里是 -

CLTV =贷款1 +贷款2 /资产总值

现在，我们为A银行计算合并的LTV –

(200,000 + 50,000)/400,000 = 62.5%.

现在，这个LTV更低。通常，如果借款人的信用评分良好，则银行允许的LTV超过80％。而且，如果借款人的信用评分不高，通常贷方不会超过80％。

二手车贷款和新车贷款的贷款价值比示例

在本节中，我们将研究两个几乎相似的行业的LTV。我们以两个几乎相似的行业为例，以便我们可以了解贷款与价值之比的价值以及它们两者之间的巨大差异。

首先，让我们看一看二手车贷款的示例–

从上图可以明显看出，该行业的LTV比率过高。在某些情况下，它甚至达到了99％。通过观察，我们发现贷款与价值的比率始终高于90％。

让我们来看看美国的新车贷款行业。

在上图中，我们可以看到新车贷款的LTV比率比二手车的LTV低近10％。对于新车贷款，贷款对价值比率在80-90％的范围内。

现在的问题是为什么呢？为什么二手车贷款的贷款价值比高于新车贷款的贷款价值比？可能有两个特殊原因–

• 首先，二手车拥有者的信誉度可能比新车使用者还值得怀疑。因此，风险更大，这就是LTV在二手车贷款情况下更多的原因。
• 其次，由于购买新车的买家将支付更高的价格（因为新车的价格将超过二手车），因此在EMI支付方面，他们更加值得信赖。

局限性

LTV在将钱借给借款人方面非常有用。但是，您需要牢记一些注意事项。如果LTV高，则适用。

• 从长远来看，利率会高得多，这将增加您的应付总金额。
• 如果LTV超过80％，则需要支付私人抵押贷款保险（PMI）。在这种情况下，您可能需要第二留置权（考虑合并的LTV）。
• 如果您的贷款对价值比率超过100％（称为水下抵押贷款），您将不会获得任何税收优惠。

归根结底

贷款价值比对贷方和借方都非常有用。但是他们两个都应将其保持在80％以下，以确保降低风险并改善业务后果。

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