资产支持证券（RMBS，CMBS，CDO）| Wallstreetmojo
资产支持证券
在2008年全球金融危机过后，人们对一些称为CDO，CMBS和RMBS的复杂金融证券以及它们如何在危机累积中发挥重要作用的讨论引起了轩然大波。这些证券被称为资产支持证券（ABS），这是一个总称，用来指一种证券，其资产来源是从资产池中获得的价值，这些资产可能是债券，房屋贷款，汽车贷款，甚至是信用卡付款。
在本文中，我们将详细介绍资产支持证券及其类型。
为什么选择资产抵押证券？
资产支持证券的建立为大型机构投资者提供了一个机会，可以在较高风险的资产类别上进行投资而又不承担额外的风险，同时还可以帮助贷方在不进入初级市场的情况下筹集资金。当贷款的信用风险转移给投资者时，它还允许银行从账簿中删除贷款。
汇集金融资产以便以后可以将其出售给投资者的过程称为 证券化（我们将在后面的部分中通过示例更深入地研究该过程），通常是由投资银行完成的。在此过程中，贷方将其贷款组合出售给投资银行，然后再将这些贷款打包为抵押支持证券（MBS），然后在自己保留一些佣金之后将其出售给其他投资者。
资产支持证券的类型
不同类型的ABS是：
- RMBS（住房抵押贷款支持证券），
- CMBS（商业抵押贷款支持证券）和
- CDO（抵押债务）。
这些工具存在某些重叠之处，因为证券化的基本原理大致保持不变，而基础资产可能有所不同。
让我们看一下资产支持证券的不同类型：
RMBS（住房抵押贷款支持证券）
- RMBS是一种抵押支持的债务证券，其现金流量来自住宅抵押。
- 这些证券可以包含所有类型的抵押贷款，也可以包含不同类型的混合贷款，例如优质（高质量和高信誉度的贷款）和次级（具有较低信用等级和较高利率的贷款）抵押。
- 与商业抵押不同，除了抵押 贷款违约的风险，住宅抵押贷款也 带来预付款的风险 从贷方的角度来看（由于住宅抵押的预付款费用非常低或为零），这会影响预期的未来现金流量。
- 由于RMBS包含大量以房屋作为抵押的小型抵押房屋贷款，因此与之相关的违约风险非常低（大量借款人同时还款的机会很低）。
- 与基础资产相比，这有助于他们获得更高的信用等级。
- 包括保险公司在内的机构投资者历来是RMBS的重要投资者，部分原因是它们提供的长期现金流量。
- 联邦支持机构可以由房利美和房地美等联邦支持机构以及银行等私人机构发行RMBS。
RMBS的结构
让我们看一下RMBS的结构及其创建方式：
- 以一家提供住房抵押贷款，并向数千名借款人分配了总价值10亿美元贷款的银行为例。根据未偿还贷款的期限，银行将在5至20年后从这些贷款中获得还款。
- 现在要发放更多的贷款，银行将需要更多的资本，可以通过多种方式筹集资金，包括有担保/无担保债券发行或股票发行。银行筹集资金的另一种方法是将贷款组合或贷款组合的一部分出售给证券化机构，例如联邦国家抵押协会（FNMA），通常称为房利美（Fannie Mae）。由于要求严格，房利美购买的贷款必须符合高标准（与私人机构发行的非机构RMBS（与CDO非常相似）不同）。
- 现在，房利美将根据其使用年限将这些贷款汇总，并将其重新打包为RMBS。由于这些RMBS由房利美（联邦政府支持的机构）提供担保，因此它们获得了AAA和AA的高信用等级。由于这些证券的评级很高，因此诸如大型保险公司和养老基金之类的规避风险的投资者是此类证券的主要投资者。
我们将看一个示例，以更好地理解RMBS：
RMBS（住宅抵押贷款支持证券）示例
假设一家银行有1000笔未偿还的住宅贷款，每笔价值100万美元，期限为10年，因此银行的贷款总额为10亿美元。为了便于理解，我们假设所有这些贷款的利率都相同，为10％，现金流量类似于债券，该债券的借款人每年支付年度利息，并在年底偿还本金。 。
- 房利美（Fannie Mae）以10亿美元的价格从该银行购买了贷款（该银行可能还要收取一些费用）。
- 贷款产生的年度现金流量将为10％* 10亿= 1亿美元
- 第10年的现金流量= 11亿美元
- 假设房利美向投资者出售1000个单位的RMBS，每个价值100万美元
- 计入房利美（Fannie Mae）承担的信用风险2％的费用后，投资者的收益率为8％。
尽管收益率似乎不是很高，但考虑到较高的信用等级和具有类似信用等级的投资证券所提供的收益要低1-2％。对于保险公司和养老基金等低风险投资者而言，这使它们成为极具吸引力的投资选择。
当借款人开始违约抵押时，与RMBS相关的风险就开始发挥作用。少量的违约，比如说每1000个中有10个违约，从投资者的角度来看并没有多大区别，但是当大量借款人同时违约时，这对投资者来说是一个问题，因为产生的收益率受到了重大影响。
CMBS（商业按揭支持证券）
- 商业抵押贷款支持证券是一种抵押贷款支持证券，由商业房地产贷款而不是住宅房地产支持。
- 这些商业房地产贷款用于产生收入的房地产，可以用于公寓大楼，工厂，酒店，仓库，办公楼和购物中心等物业。
- 与RMBS相似，CMBS的创建是当贷方将其账簿上的一组未偿还的贷款捆绑在一起，然后以证券化形式出售它们，作为抵押支持证券，类似于其现金流量的债券。
- 由于基础房地产贷款资产的性质，CMBS通常是更复杂的证券。与住宅抵押不同，在这种情况下，预付款风险通常很高 商业抵押，情况并非如此。这是由于以下事实：商业抵押通常包含锁定条款，并且 重大的预付款罚款，因此本质上使其成为定期贷款。
- CMBS问题通常根据现金流量的风险分为多个部分。
- 以高级方式持有优先权的方式创建高级付款，因为他们拥有产生的现金流量（利息支付）的优先权；因此被赋予较高的信用等级并提供较低的收益率。
- 初级产品风险较高，而其现金流量则来自利息和本金支付；因此给予较低的信用等级并提供较高的收益。
CMBS的结构
让我们看一下CMBS的结构及其创建方式：
- 考虑一家银行，为公寓大楼，工厂，酒店，仓库，办公楼和购物中心等物业提供商业抵押。并已将各种时期的一定金额的贷款借给各种各样的商业用途的借款人。
- 现在，该银行将把其商业抵押贷款组合出售给像房利美（Fannie Mae）这样的证券化机构（如我们在RMBS上看到的那样），然后将这些贷款捆绑到一个集合中，然后从这些债券中创建一系列债券，这些债券被称为不同档次。
- 这些档次是根据贷款质量和与之相关的风险来创建的。优先级付款将具有最高的支付优先级，将得到高质量，较短期限（由于相关风险较低）的贷款的支持，并且收益率将降低。虽然初级部分的付款优先级较低，但它们将获得长期贷款的支持，并且收益率更高。
- 然后由评级机构评估这些档次并分配评级。优先级产品的信用等级较高，属于投资级别（高于BBB-）类别，而初级产品中的信用等级较低，则属于高收益（BB +以下）类别。
- 这使投资者可以根据他们的风险状况灵活地选择CMBS安全类型。具有低风险特征的大型机构投资者更愿意投资于优先级最高的债券（评级为AA和AAA），而对冲基金和贸易公司等有风险的投资者则可能会因为收益率较高而偏爱评级较低的债券。
CDO（抵押债务）
- 抵押债务义务是一种结构化的资产支持证券，其中，各个固定收益资产（范围可能从住宅抵押贷款，公司债务到信用卡付款）汇集起来，然后根据相关固定收益资产的风险，然后出售给二级市场。
- 从同一组固定收益资产中划分出的不同档次的风险状况可能会有很大差异。
- 评级机构根据分期付款所承担的风险为其分配信用等级。
- 优先级债券的AAA评级最高，因为它们的风险最低，但收益率较低。在AA到BB之间具有中等风险等级的中间档被称为夹层档。
- 最低评级（在财务术语上为垃圾评级）或未评级的最低级别被称为股票级别，它们具有最高的风险和更高的预期收益。
- 万一池中的贷款开始违约，股权部分将是第一个亏损的，而高级部分可能不会受到影响。
- CDO的一个有趣的方面是，它们可以由甚至可能是其他CDO的任何固定收益资产创建。
- 例如，可以通过合并许多其他CDO（基本上是垃圾级的）的次级抵押贷款或股票部分来创建新的CDO，然后从该CDO中创建优先级更高的部分，与之相比，该CDO的评级要高得多。基本资产（实际过程要复杂得多，但基本思想仍然相同）。
- 这是金融危机前几年的普遍做法，并且在造成资产泡沫中起着重要作用。
- 次级抵押贷款在某种程度上成为创建此类证券的动力，并且在没有进行必要尽职调查的情况下被分发给任何人和所有人。
CDO示例
让我们看一个示例，以更好地理解CDO：
假设一家银行有1000笔未偿还贷款（包括住宅和商业贷款），每笔价值100万美元，期限为10年，那么该银行的贷款总额为10亿美元。为了便于理解，我们假设所有这些贷款的利率都相同，为10％，现金流量类似于债券，该债券的借款人每年支付年度利息，并在年底偿还本金。 。
- 一家投资银行以10亿美元的价格从该银行购买了贷款（该银行可能会另外收取一些费用）。
- 贷款的年度现金流量将为10％x 10亿= 1亿美元
- 第10年的现金流量= 11亿美元
- 现在，假设投资银行将这些贷款资产集中起来，然后将其重新打包为3部分：300,000单位高级部分； 400,000单位的夹层付款和300,000单位的股票付款，每笔价值$ 1000。
另外，为便于计算示例，我们假设投资银行会将其佣金费用包含在费用中
- 由于高级付款的风险最低，因此，为他们提供的优惠券为每单位$ 70。导致他们的收益率为7％
- 对于夹层部分，考虑到得出的息票金额为每单位90美元，则它们的收益率为9％
- 现在，对于股票付款，优惠券金额将为还清高级和夹层后的剩余金额
- 因此，高级付款的总收益= $ 70 x 300,000 = $ 2,100万
- 夹层付款的总收益= $ 90 x 400,000 = $ 3600万
- 因此，股票付款的剩余金额将为1亿美元–（2,100万美元+ 3,600万美元）= 4,300万美元
- 每张优惠券的收益为= $ 43,000,000 / 300k = $ 143.3
- 因此，股票部分持有人的收益率为14.3％
与其他批次相比，这看起来非常有吸引力！但是请记住，这里我们考虑到所有借款人都已付款，而拖欠款项的比例为0％
- 现在，考虑以下情况：由于市场崩溃或经济放缓，成千上万的人失去了工作，现在无法支付贷款的利息。
- 假设这导致15％的借款人拖欠利息
- 因此，总现金流量不是1亿美元，而是8500万美元
- 1500万美元的全部亏损将由股权部分承担，从而给他们留下2800万美元。这将导致每张票面价格为93.3美元，收益率为9.3％，与夹层付款几乎相同。
这突出显示了较低档次的风险。如果默认值是40％，则全部股权付款的优惠券付款都将被全额支付。
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