抵押贷款（含义，示例）|它是如何工作的？
抵押债券含义
抵押债券是指发行给投资者的债券，由以房地产（住宅或商业）抵押作为抵押的抵押池作为担保，因此使借款人支付预定的系列付款，否则可能导致出售或扣押资产。
当借款人支付利息并通过保留一些房地产资产作为抵押来偿还借入资金的债务时，投资者将获得包括利息以及本金的每月还款额，如果借款人违约，则可以出售该资产以偿还债券持有人这些资产作抵押。
抵押债券如何运作？
当某人购买房屋并通过将其保留为抵押进行融资时，出借人将获得该抵押的所有权，直到全部还清贷款为止。贷方包括对此类房地产资产提供贷款的银行和抵押公司。然后，银行将这些抵押贷款合并起来，然后以折扣价出售给投资银行或任何政府实体。这样一来，银行即刻获得了原本可以超过贷款期限的钱，并且还设法将任何违约风险从自身转移到了投资银行。
然后，投资银行将该捆绑包转移到SPV（专用工具）中，并以抵押贷款支持的那些贷款发行债券。这些贷款的现金流量为利息加本金的形式，每月转给抵押债券持有人。汇集抵押并将债务现金流量转移给债券持有人的过程称为证券化。投资银行保留其在贷款利息部分中的份额，并将其余的利息加本金部分转移给债券持有人。
种类
MBS（抵押支持的证券）有多种类型，
＃1 –抵押透支证券
在这种类型的MBS下，债券持有人在收到债券时按比例进行支付。如果发行的债券总数为1000张，每张债券的价格为1000美元，并且有10位投资者各自持有100张债券，那么，每位投资者将获得转给他们的付款的1/10。每个投资者将根据其持有的股份获得其应得的份额。如果有预付款，它将按比例转移给债券持有人。在这些抵押贷款中，没有任何一个债券持有人会得到比其持有的债券总数更多或更少的收益。在违约的情况下，每个投资者（如果资产价值低于债券面值）将承担其在债券中所占的比例的损失。
因此，MPS投资者或债券持有人面临等于其持有量的预付款和延期风险。
＃2 – CMBS（抵押抵押支持证券）
我们已经在上面看到了MPS投资者如何面对预付款风险，以及在预付款的最终情况下，每个投资者如何获得预付款，而不管当时他们是否需要或喜欢它。许多投资者担心预付款和违约风险。
CMBS通过将抵押贷款中的现金流引导到不同类别或称为付款的层来帮助减轻这些问题，从而使每个类别的人都承担不同的风险。每次付款均受一套关于付款分配方式的不同规则的约束。每个档期每个月都会收到利息付款，但本金和预付款额是按顺序付款的。 CMBS的结构方式使得每种类别的债券将按顺序依次退役。
如果有4档，则按月支付的本金和预付款的规则如下：
- 第一批 – 将收到所有本金和预付款，直到本金余额为零为止。
- 第二批– 在付款1付清之后；它将收到所有本金和预付款，直到本金余额为零为止。
- 第三批– 支付第二期款项后；它将收到所有本金和预付款，直到本金余额为零为止。
- 第4批– 第3批款项全额支付后，它将收到本金和预付款，直到本金余额为零为止。
因此，通过这种方式，预付款风险在各批次之间分配。预付款风险最高的是第1档，而较低的档次则在借款人违约的情况下起到了缓冲作用。在上面的示例中，第4批次具有最高的违约风险和最低的预付款风险，因为它在上述三部分均已清还后才获得预付款，并在发生违约的情况下承担损失。
例子
假设有10个人通过将房屋作为抵押作为ABC银行的抵押贷款共计100万美元，以每人6％的价格借贷100,000美元。然后，银行将这笔抵押贷款出售给一家投资银行XYZ，并用这笔钱来提供新的贷款。 XYZ将以这些抵押贷款的5％出售1,000,000美元的债券（每1000股债券1000美元）。 ABC银行会在保持保证金或费用后的第一个月内将收到的利息（$ 5,000）加上付款部分转给XYZ。假设保留的费用为贷款金额的0.6％（每月0.05％），那么第一个月转给XYZ的金额为$ 4500加上还款额。 XYZ还将在贷款金额上保持其0.6％（每月0.05％）的价差，并在第一个月将剩余的$ 4000plus偿还金额的利息转移给抵押债券持有人。
这样，投资银行可以通过出售债券获得的资金从银行购买更多抵押，银行也可以利用出售抵押获得的资金来获得新的贷款。如果房主违约，可以出售抵押贷款以还清投资者。
抵押与债券债券
债券和抵押债券之间的主要区别在于，债券不作抵押，仅由发行公司的全部信用和信用担保，而抵押债券则由抵押品支持，以防万一借款人违约。因此，由于较低的风险，MBS的利率低于债券债券。
另一个区别在于付款和付款频率。抵押债券按月支付，包括利息和主要组成部分。另一方面，债券债券每年或每半年支付一次，只包括利息部分，本金在到期时支付。
好处
- 抵押支持证券提供的收益高于国库券。
- 与抵押债券相比，与其他债券相比，它提供了更高的风险调整后收益，这降低了风险。
- 它们提供资产多样化，因为它们与其他资产类别的相关性较低。
- 与其他固定收入产品相比，它可以提供固定的经常性收入。 MBS按月付款，而公司债券按年或半年付款。
- 与违约债券相比，抵押贷款支持的证券是一种更安全的投资，因为如果发生违约，可以出售抵押品以偿还债券持有人。
- MBS不存在尾部风险，因为到期时无需一次性支付本金，因为每月还款涉及利息和本金，这些本金在债券的存续期内摊分。而在其他债券中，由于一次到期本金的一次性支付，尾部风险很高，这增加了债券持有人的风险。
缺点
- 与抵押债券相比，抵押贷款支持证券的收益率更低。
- 由于安全投资因其在2008年次贷危机中的作用而受到负面宣传，因此经常被抵押支持的证券吹捧。银行由于高盈利能力而变得自满，并向信誉低下的人发放了贷款。次级抵押贷款违约时，这导致投资者损失数百万美元，并导致雷曼兄弟等许多大型投资银行破产。因此，这些债券与资产一样好，人们借这些资产借钱。
- 在市场利率降低的情况下，此类债券持有人面临提前还款的风险。而且，他们所收到的钱将不得不以较低的利率进行投资，这会降低他们的回报。
结论
抵押债券作为资产类别提供了多样化，并为投资者提供了比国债更高的收益率和比债券更低的风险。此外，它们向投资银行提供资金以购买更多的抵押贷款，并向银行提供更多的贷款以帮助保持抵押贷款利率的竞争力和市场的流动性。
